Richtlijnen transformatie kantoren naar woningen

Richtlijnen rond milieu, duurzaamheid, gezondheid en veiligheid.

2.1 Energie

De gemeente volgt de mondiale en landelijke klimaatdoelen om in 2050 energieneutraal en aardgasvrij te zijn. Met energieneutraal wordt bedoeld dat een gebouw zo wordt gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Het betreft dus niet alleen het gebouwgebonden energieverbruik, maar ook het gebruiksgebonden energieverbruik.

2.1.1 Zeer goede isolatie van de buitenschil

De grootste opgave op weg naar een energieneutrale gebouwde omgeving bestaat eruit de bestaande bouw – met name die van voor 1990 - te verduurzamen.

Bij transformaties is het daarom van groot belang om de grote verlenging van de levensduur van de betrokken panden te koppelen aan een forse verbetering van energetische duurzaamheid. Dat draagt ook bij aan de toekomstige verhuur-/verkoopbaarheid van het gebouw. Het mag niet zo zijn dat gebouwen op termijn opnieuw onverkoopbaar of onverhuurbaar worden vanwege te hoge energielasten. Voor transformatie naar woningen vinden wij een zeer goede isolatie van de buitenschil, van elke nieuw aan de voorraad toe te voegen woning, een zeer belangrijke voorwaarde.

De landelijke isolatiestandaard (deze standaard geeft aan wanneer een gebouw goed genoeg is geïsoleerd om aardgasvrij te worden) dient behaald, of minimaal benaderd te worden, zodat de woningen comfortabel aardgasvrij verwarmd kunnen worden. Het te transformeren gebouw dient zo dicht als mogelijk in de buurt te komen van energieneutrale gebouwen (nul-op-de-meter), waarbij een minimum geldt van energielabel A voor de schilisolatie en enkel voor aantoonbare uitzonderingsgevallen een absoluut minimum van B voor de schilisolatie.

2.1.2 Monumenten

Monumenten zijn (nog) vrijgesteld van een energielabel, maar bij transformatie naar wonen vinden wij energiemaatregelen wel belangrijk. Hier zal maatwerk toegepast moeten worden.

2.1.3 Installaties

Meestal worden bij transformaties installaties in zijn geheel vernieuwd of wordt een andere nieuwe installatie aangebracht. Voor deze verandering zijn de nieuwbouweisen conform het Bouwbesluit van toepassing.

Om kopers/huurders te beschermen tegen het vast blijven zitten aan niet duurzame installaties is het wenselijk om de 'nieuwe' woningen in de bestaande gebouwen te voorzien van lage temperatuurverwarming. Omdat gebruik van aardgas voor woningen op termijn zal worden uitgefaseerd, worden de woningen zonder gasaansluiting uitgevoerd. Vanwege de energie-efficiëntie schrijven we all electric warmtepompen voor (dus geen infrarood, elektrische cv-ketel, en dergelijke).

2.2 Klimaat

Naast energieneutraliteit is klimaatadaptatie zeer belangrijk vanwege de klimaatverandering. Om fijn en veilig te kunnen blijven wonen, moeten we ons aanpassen aan extreem weer (hevige regenval, hitte, droogte, etc.). Bij transformatie naar woningen kunt u bijvoorbeeld denken aan het toevoegen van extra groen op, aan of rond het gebouw. Denk aan een sedumdak of groene gevel (gelijk goede isolatie), doorgroeitegels op het parkeerterrein (water kan makkelijker weg en tevens biodiversiteit) en bomen en planten tussen en rond de parkeervakken (schaduw en biodiversiteit).

2.3 Circulair: Biobased/gezonde materialen

In Nederland is afgesproken dat we in 2050 een circulaire economie hebben. Afval bestaat dan niet meer. Hier kunnen we naartoe werken door zoveel mogelijk materialen te hergebruiken. En als we nieuwe materialen toepassen, te kiezen voor hernieuwbare/nagroeibare materialen, zoals hout of vlaswol. Dergelijke natuurlijke materialen zijn doorgaans ook niet schadelijk voor de gezondheid, zoals sommige andere materialen in het verleden wel bleken te zijn (denk aan purschuim, lood of verlijmde materialen die giftige gassen uitstoten).

2.4 Binnenklimaat

Een aangenaam binnenklimaat ontstaat met een goed geïsoleerde schil, gecombineerd met lage temperatuurverwarming en door het toepassen van gezonde materialen. De bouwmassa van een bestaand gebouw vormt daarvoor een goed startpunt. In de ontwerpfase is het belangrijk een concept te kiezen waarbij bouwkundige en installatietechnische aspecten op elkaar zijn afgestemd. Een kantoorgebouw biedt bij transformatie vaak bijzondere kansen om een hoge luchtkwaliteit te realiseren. Meestal is er genoeg ruimte voor ventilatiekanalen en installaties voor luchtverversing en warmteterugwinning.

Voor een hoog akoestisch comfort is de kwaliteit van de gevel en van (nieuwe) woningscheidende wanden en vloeren maatgevend. Vaak zijn zwevende dekvloeren en zachte vloerbekleding (geen tegels en dergelijke) nodig. Bij het vernieuwen van de gevel uit energetisch oogpunt is het mogelijk tegelijk de akoestische eigenschappen te verbeteren. Uiterlijke wijzigingen van het pand zullen worden voorgelegd aan de welstandscommissie (ARK).

2.4.1 Geluid: Spoorweg- en wegverkeerslawaai

Kantoorlocaties zijn vaak gelegen langs doorgaande wegen. Hierdoor zijn deze gebouwen nogal eens geluidbelast door de nabijheid van deze wegen. Voor een kantoor is die nabijheid geen probleem, zelfs vaak een voordeel. Bij transformatie van een kantoor of een ander (leegstaand) pand naar een woonbestemming kan de geluidsbelasting echter wel een belemmering vormen. Vaak is daar sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde door het (spoor)wegverkeer. Bij overschrijding van (spoor)wegverkeerslawaai kan in Middelburg een hogere grenswaarde worden vastgesteld voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting, conform het gemeentelijk beleid en de Wet Geluidhinder. Voorwaarden zijn onder andere dat gekeken is of maatregelen mogelijk zijn om het geluidniveau te verlagen door het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen en dat iedere woning een geluidluwe gevel moet hebben. In bepaalde gevallen kan gebruik worden gemaakt van innovatieve oplossingen als vliesgevels of lamellen (uiterlijke wijzigingen van een pand worden altijd voorgelegd aan de welstandscommissie).

Doordat bij transformaties sprake is van bestaande bouw zal in veel gevallen bij enkele appartementen in het te transformeren complex vanwege de bestaande indeling van het gebouw niet kunnen worden voldaan aan één van de criteria van het ontheffingenbeleid voor Hogere Grenswaarde, namelijk het aanwezig zijn van tenminste één geluidluwe gevel.

Binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein wordt geen medewerking verleend om gebouwen te transformeren naar woningen. Naast geluid spelen bij industrie namelijk ook nog andere aspecten zoals externe veiligheid en dergelijke. Afwijken van het hogere grenswaardenbeleid kan enkel als de initiatiefnemer aantoonbaar maakt dat redelijkerwijs niet kan worden voldaan aan het beleid hogere grenswaarden, er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van grote bestuurlijke en maatschappelijke relevantie. Minimale voorwaarde is altijd dat de wettelijke eisen voor het binnenniveau worden behaald. Tevens mag de maximale ontheffingsnorm niet worden overschreden.

2.4.2 Geluid: Binnengeluidsniveau

Om duurzame woningen met een aangenaam woon- en leefklimaat te realiseren is het wenselijk te streven naar de norm voor het toegestane geluidsniveau in een nieuwbouwwoning bij gesloten ramen (januari 2022 is dat 33 dB). Als de initiatiefnemer aantoonbaar maakt dat dit niet haalbaar is, kan daarvan afgeweken worden tot de waarde zoals opgenomen is in het Besluit Geluidhinder voor sanering van bestaande woningen. Geluid tussen verschillende ruimten (woningen) in hetzelfde pand levert in de praktijk vaak problemen op. Voor een hoog akoestisch comfort is de kwaliteit van de gevel en van (nieuwe) woningscheidende wanden en vloeren maatgevend. Vaak zijn zwevende dekvloeren en zachte vloerbekleding (geen tegels en dergelijke) nodig.

2.5 Brandveiligheid

Uitgangspunt is om aan de brandveiligheidseisen van nieuwbouwwoningen te voldoen. Denk onder andere aan vluchtwegen en rookmelders. Een belangrijk aandachtspunt is verder de brandcompartimentering van logiesverblijven en wooneenheden. (Nieuwe) woningscheidende wanden moeten een goede weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (WBDBO) hebben. Ieder gebouw en iedere transformatie is uniek. Daarom zal een plan in overleg met de Veiligheidsregio Zeeland (VRZ) beoordeeld worden op brandveiligheid.