Verkoop van en zakelijke rechten op onroerende zaken

• Adres: Kleverskerkseweg ongenummerd te Middelburg (nabij Kleverskerkseweg 57B, 4338 PM Middelburg).
• Kadastraal bekend: gemeente Middelburg, sectie M nummer 1397 (ontstaan uit het kadastraal perceel gemeente Middelburg, sectie M nummer 1332).
• Totale perceelgrootte: ca. 91 m2.

De gemeente Middelburg is voornemens om bovenvermeld kadastraal perceel grond, groot ca. 91 m2 (hierna te noemen: ‘het perceel’) te verkopen en in eigendom over te dragen, ieder voor een onverdeeld ½ deel, aan de vennootschap onder firma ‘Food Curators vof’ (KVK-nummer: 56140665) en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kanoa Vastgoed B.V. (KVK-nummer: 77771346), hierna gezamenlijk te noemen: ‘de combinatie’. De gemeente meent dat de combinatie de enige gegadigde is die voor de aankoop in aanmerking komt, zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.1.6 van het ‘Didam I’-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 en rechtsoverweging 3.5.2 van het ‘Didam II’-arrest van de Hoge Raad van 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661, om de navolgende redenen.

De gemeente Middelburg heeft op 25 februari 2025 bekendgemaakt dat zij voornemens is het perceel grond met opstallen en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie M nummer 1333, ook wel bekend als ‘loods 3a’, groot ongeveer 828 m2, te verkopen aan de bovenvermelde combinatie, ieder voor een onverdeeld ½ deel. De gemeente heeft in deze publicatie gemotiveerd waarom zij van mening is dat de combinatie de enige serieuze gegadigde is die voor de aankoop in aanmerking komt. Gedurende de publicatietermijn van 20 kalenderdagen is tegen dit voornemen van de gemeente géén bezwaar aangetekend en is ook overigens niet anderszins contact opgenomen met de gemeente door andere partijen c.q. door (potentiële) gegadigden omtrent deze voorgenomen verkoop. De vaststelling, althans redelijke aanname, van de gemeente dat de mededinging voor (het desbetreffende perceel grond met daarop) loods 3a ontbreekt en er géén (potentiële) gegadigden zijn om daarnaar mee te dingen is hiermee bevestigd. Door het ongebruikt verstrijken van de publicatietermijn is de gemeente bevoegd geraakt loods 3a aan de combinatie te verkopen.

In de nu voorliggende publicatie is een tweede voorgenomen verkoop door gemeente Middelburg aan dezelfde combinatie aan de orde. Het betreft een perceel, groot ongeveer 91 m2, direct grenzend aan het perceel van loods 3a, ten aanzien waarvan de combinatie recentelijk bij de gemeente heeft aangegeven dit perceel eveneens te willen verwerven ter uitvoering van het inmiddels door haar gewijzigde bouwplan voor het perceel van loods 3a.

Uit aanbestedingsrechtelijke rechtspraak omtrent het gelijkheidsbeginsel, welk beginsel ook ten grondslag ligt aan de ‘Didam’-rechtspraak, volgt dat een wijziging tot 10% van een overheidsopdracht (voor leveringen) toelaatbaar is zonder nieuwe aanbesteding. Dergelijke wijzingen worden geacht niet wezenlijk te zijn en leveren daardoor geen schending op van het gelijkheidsbeginsel. Het perceel van loods 3a is ca. 828 m2 groot. De gemeente is op grond hiervan van mening dat het haar zonder nieuwe bekendmaking van een voornemen tot verkoop vrijstaat om de verkoop van het perceel van loods 3a uit te breiden tot een maximale oppervlakte van ca. (828 + 82,8 =) ca. 910 m2. Dit komt neer op de mogelijkheid van verkoop door de gemeente van een aanvullend, aangrenzend perceel van ten hoogste ca. 82 m2 zonder dat de gemeente het voornemen daartoe (opnieuw) bekend hoeft te maken. Het aanvullende perceel dat de combinatie thans wenst te verwerven heeft een oppervlakte van ca. 91 m2. Ten aanzien van ca. 9 m2 van dit perceel is de gemeente daarom van mening dat een nieuwe bekendmaking alsnog vereist is voorafgaand aan de verkoop.

De gemeente meent op grond van twee objectieve, toetsbare en redelijke criteria dat zij vast kan stellen, althans redelijkerwijs aan kan nemen, dat de mededinging voor het (volledige) perceel van 91 m2 ontbreekt en er géén (potentiële) gegadigden zijn om daarnaar mede te dingen. In de eerste plaats leidt de gemeente dit af uit het feit dat daadwerkelijk is gebleken dat de mededinging voor het hoofdperceel van loods 3a ontbreekt. Er is daardoor geen reden om te veronderstellen dat dit voor het thans voorliggende, aangrenzende en kleinere perceel van 91 m2 niet het geval zou zijn. Dit geldt te meer omdat een zelfstandig gebruik van het perceel niet goed voorstelbaar is, terwijl het gebruik van het perceel door de eigenaar van de naastgelegen loods 3a wel goed voorstelbaar is (zoals ook blijkt uit het reeds opgemaakte bouwplan). In de tweede plaats leidt de gemeente dit af uit het feit dat er een bestaande monumentale spantenconstructie is op zowel het perceel van loods 3a als het voorliggende perceel van 91 m2, die enkel integraal behouden kan blijven als het perceel van loods 3a en het perceel van 91 m2 dezelfde eigenaar hebben. Aangezien de gemeente deze constructie vanwege de architectonische en erfgoedwaarde wenst te behouden, komt hierdoor enkel de combinatie, als toekomstige eigenaar van het perceel van loods 3a, voor de aankoop van het voorliggende perceel van 91 m2 in aanmerking.

De gemeente heeft gekozen voor een bekendmaking van verkoop van het gehele kadastrale perceel van 91 m2, hoewel zoals hierboven toegelicht de juridische verplichting daartoe enkel voor een perceelsdeel groot ca. 9 m2 bestaat, gelet op de mogelijkheden voor niet-wezenlijke wijzigingen. Mocht tegen het thans voorliggende voornemen bezwaar worden aangetekend, welk bezwaar in rechte wordt gehonoreerd, dan zal de gemeente daarom alsnog opteren voor verkoop van een deel groot ca. 82 m2 van het perceel, en een deel van ca. 9 m2 buiten de verkoop laten. Wanneer er géén bezwaar wordt aangetekend, leidt de gemeente hieruit evenwel af dat de mededinging voor het perceel van 91 m2 inderdaad ontbreekt en staat het de gemeente vrij om het gehele perceel van 91 m2 aan de combinatie te verkopen.

Gemeente Middelburg zal niet eerder dan na twintig (20) kalenderdagen na de datum van publicatie van dit voornemen overgaan tot verkoop van het gemelde perceel aan de combinatie, tenzij voordien een kort geding tegen dit voornemen aanhangig wordt gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Bij gebreke van het tijdig aanhangig maken van een kort geding vervalt voor een ieder het recht om tegen al het voornoemde in rechte op te komen en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt. Een na de gemelde termijn van 20 kalenderdagen aanhangig gemaakt kort geding of bodemprocedure leidt tot niet-ontvankelijkheid.
Contactpersoon: Cor Helmendach, Accountmanager grondzaken bij de afdeling Leefomgeving, telefoonnummer 0118 67 52 34 of per e-mail via: c.helmendach@middelburg.nl.